金融管理部門近日出臺銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對不同類型不同規模的銀行機構分檔設置房地產貸款余額占比、個人住房貸款余額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等，后者從32.5%到7.5%不等。
為何要出臺此項舉措？中國人民銀行、銀保監會明確表示：提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展；優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、“三農”等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
近年來，我國房地產長效機制實施取得明顯成效，房地產貸款增速穩步回落。截至2020年三季度末，我國人民幣房地產貸款余額同比增長12.8%，增速連續26個月回落。
盡管如此，在監管部門看來，仍需要進一步增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險，提高銀行業金融機構穩健性。
招聯金融首席研究員董希淼表示，房地產貸款集中度管理制度是加強宏觀審慎管理的重要內容，其出臺有助于進一步降低房地產金融風險，同時有助于推動金融資源進一步進入小微企業、制造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產業“虹吸效應”。
長期以來，房地產行業吸引了大量資金流入，房地產與金融業深度“捆綁”。近年來監管部門三令五申對房地產貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，占比依然較高。
“目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’。”中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清撰文表示。
2020年8月，人民銀行、住房城鄉建設部形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對資金需求端進行管理。此次制定的“兩條紅線”，主要是從資金供給端入手，對房地產貸款整體占比和個人住房貸款占比同時進行約束，覆蓋面更廣。房地產融資“閘門”正在全面擰緊。
政策對房地產市場資金供給的影響有多大？“目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求。”人民銀行、銀保監會有關部門負責人表示。
記者調研發現，目前超出上限的銀行數量并不多。作為房地產貸款投放的主力，多數國有大行和規模較大的股份制銀行接近監管上限，少數已經超限。仍有一些銀行與上限有些距離。
針對超出上限的銀行機構，監管部門設置了一定的過渡期。這表明加強管理和調整的方向是明確的，但也會把握好政策的節奏和力度，給不達標機構充分的整改時間，維護市場平穩過渡，體現了政策“不急轉彎”的特點。
比起存量調整的壓力，政策影響更在于對未來增量的嚴控。人民銀行、銀保監會要求符合管理要求的銀行，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。這意味著，沒有超過上限甚至離上限較遠的銀行，房地產貸款也是不許補漲的。
此次監管辦法，除了對房地產貸款設置總的比例上限外，還對其中的個人住房貸款單獨設置了上限。這將對購房者帶來怎樣的影響？
“由于超限的銀行不多，過渡期較長，總體上影響比較有限。房地產貸款在銀行之間的結構將有一定變化，部分超標銀行將會壓降，而占比較低的銀行還有增長空間。”董希淼表示，因面臨增長“天花板”，部分銀行經營將更加審慎，貸款條件和要求或有小幅調整。
在對房地產調控的同時，不誤傷剛需，一直是政策導向。如何讓有限的房貸資源滿足剛需群體，而不是流到炒房客手里，是監管部門和銀行機構需要關注的。
值得注意的是，銀行違規為房地產輸血的沖動一直都在，為此吃罰單的銀行也不在少數。對銀行機構來說，在套上“緊箍咒”的同時，更需要的是擺脫對房地產依賴的勇氣和能力，找準符合高質量發展的信貸投放領域。
