3月份以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)復(fù)工，上市房企融資動作頻繁。26日，包括綠城集團(tuán)、新城控股、泛海控股等多家公司同日公布融資公告。
根據(jù)公告內(nèi)容，綠城擬發(fā)行一筆總規(guī)模不超過15億元的公司債。新城控股擬發(fā)行2020年度第一期超短期融資券，金額7.5億元，募集資金用于償還到期的債務(wù)融資工具及利息。此外，泛海控股公司也在申請一筆24億元的融資。
房地產(chǎn)行業(yè)作為資產(chǎn)密集型產(chǎn)業(yè)，通常采用“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的模式。其中“高周轉(zhuǎn)”要求房企“拿地快、開工快、開盤快、銷售快”，但伴隨著疫情來襲，“停工、停產(chǎn)、停售”突然阻斷了原本高速運(yùn)轉(zhuǎn)的流水線，導(dǎo)致收入劇減。
“與此同時，‘高杠桿’意味著房企仍需面臨到期債務(wù)和剛性成本的支出壓力。這種收支不平衡的局面無疑增大了現(xiàn)金流壓力，資金能否順利周轉(zhuǎn)則直接決定了房企生死存亡的命運(yùn)。”克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析人士指出。
2019年，房地產(chǎn)銷售市場一直面臨較大的回落壓力，疊加2020年初的疫情沖擊，銷售端將承受更大壓力。近日上市房企陸續(xù)公布2019年業(yè)績報告顯示，其中多家企業(yè)2019年負(fù)債率出現(xiàn)攀升。
與此同時，在外部融資環(huán)境沒有明顯改善的情況下，房企現(xiàn)金流高度依賴銷售回款。該人士分析指出，“疫情帶來的銷售壓力，會使房企資金面迎來大考，不排除抗風(fēng)險能力較弱的中小房企會出現(xiàn)破產(chǎn)清算。”
上述分析人士指出，中小企業(yè)融資較為困難，少有渠道填補(bǔ)資金缺口。于是對這些企業(yè)而言，沒有銷售回款會直接導(dǎo)致資金面趨緊，引發(fā)嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。例如，近日成都房企中迪禾邦就被披露資金鏈斷裂，已欠薪兩個月。
根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年初至今，全國已有超過百家房企宣告破產(chǎn)，有數(shù)日甚至平均每天2到3家房企被清算。其中，就有不少房企是二三線城市里的中小型開發(fā)企業(yè)。
該人士指出，結(jié)合2019年業(yè)績報告來看，在行業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的情況下，規(guī)模型房企在融資方面優(yōu)勢更加突出，而中小房企當(dāng)前的資金狀況仍然面臨較大考驗。
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三月30城下調(diào)房貸利率水平
融360大數(shù)據(jù)研究院26日發(fā)布中國房貸市場報告（以下簡稱“報告”）顯示，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.45%，環(huán)比下降5基點(diǎn)，為對應(yīng)期限5年期LPR加點(diǎn)70BP。二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4BP，為5年期LPR加點(diǎn)102基點(diǎn)。
報告分析稱，受2月20日5年期LPR報價下調(diào)的影響，30個城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，下調(diào)幅度基本與LPR水平保持一致，僅成都、南寧、蘇州和海口4個城市的房貸利率環(huán)比上漲。
其中，一線城市悉數(shù)下調(diào)房貸利率水平。首套房方面，上海、廣州和深圳的首套房貸款利率平均水平均環(huán)比下調(diào)5BP，北京環(huán)比下調(diào)4BP。二線城市中26個城市的房貸利率環(huán)比下調(diào)，其中8個城市首套房貸款利率降幅在10BP以上。
疫情期間，各地房地產(chǎn)市場遇冷。多地政府出臺房市相關(guān)政策，部分政策因被認(rèn)定為“房貸調(diào)控松綁”出現(xiàn)“一日游”的現(xiàn)象。對此相關(guān)監(jiān)管部門月內(nèi)多次發(fā)聲表態(tài)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”基調(diào)不變。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，個別地區(qū)出現(xiàn)的政策“一日游”現(xiàn)象透露出兩方面信息：首先，當(dāng)前地方為穩(wěn)定樓市可以邊際寬松房地產(chǎn)政策，但“房住不炒”依然是調(diào)控主基調(diào)，樓市調(diào)控政策大幅放松的可能性較小；其次，在各地出臺的房地產(chǎn)邊際寬松政策中，大多數(shù)體現(xiàn)為合理的供給側(cè)的政策寬松上，而需求側(cè)的政策寬松，或許不能落地實施。（記者 向家瑩）
